花了310万元购买的“天井房”，本以为能拥有梦想中的惬意庭院，却没想到因一次下水道检修，意外发现院子里暗藏公共窨井！买家直指卖家“揣着明白装糊涂”，卖家却一脸无辜地表示“确实忘了”。一句“忘了说”，能成为免责的理由吗？近日，上海市闵行区人民法院（以下简称“闵行区人民法院”）就审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。
2023年9月，张某与徐某签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐某将其名下位于上海市闵行区的一套房屋（以下简称“系争房屋”）出售给张某，房屋价款310万元。同年11月，系争房屋变更登记至原告名下。
同年12月，因二楼下水道堵塞，物业工作人员进入房屋的天井内进行维修，直到此时张某才得知天井内存在两个下水道窨井。
张某很快就这一情况与徐某进行沟通，徐某表示是其敏感度不够高，这个事情确实是忘记了。然而，双方却未能就赔偿事宜达成一致。
张某诉称，窨井存在异味，可能产生沼气从而发生危险，且会降低房屋价值。徐某为出售房屋向其隐瞒了这一情况，违背诚实信用原则，遂起诉要求徐某赔偿其违约损失18.6万元。
徐某辩称，张某在签合同之前便已经发现窨井盖，不存在其隐瞒的情况，且系争房屋的售价本就低于同期其他房屋。另外，窨井盖是备用的维修渠道，其居住期间基本未打开过，对居住没有影响，因此不同意张某的诉讼请求。闵行区人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”二手房交易中，房屋的各种环境情况是影响房屋交易及价格的因素之一，根据诚信原则，出卖人负有告知房屋真实、完整情况的义务，应当将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人，不得刻意隐瞒可能影响房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易双方信息不对称。买受人在购买、查看房屋时亦应尽到合理审慎的注意义务。本案中，系争房屋的院内存在的窨井维修口，其不可避免地会产生疏通、检修等情况，维修人员在维修下水管道时需进入院内实施，显然会对屋内人员的生活造成影响。并且，窨井可能会产生异味，存在管道堵塞、反水的隐患，这些可能的情况也会影响原告对房屋交易意愿及交易价格的判断。被告在对此明知的情况下，未进行主动披露，应对原告承担相应的赔偿责任。同时，现场可以看到，窨井处的瓷砖与其余瓷砖有明显不同，且与其余瓷砖之间存在明显缝隙，原告自认在查看房屋时的确有注意到不同并询问情况，但却没有审慎对待，在未向被告全面核实的情况下即签订了房屋买卖合同并完成交易，显然亦未尽合理审慎的注意义务，存在一定的过失。综上，基于公平原则和诚信原则，综合考虑原告主张损失的合理性、关联性及可预见性、合同履行状况、当事人过错程度等因素，法院最终判决由被告赔偿原告违约损失2万元。该案判决现已生效。
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